Nebenkosten Schweiz — Was darf der Vermieter verrechnen?

Heizung, Wasser, Hauswartung, Lift — die Nebenkosten können schnell mehrere hundert Franken pro Monat ausmachen. Doch welche Kosten darf der Vermieter tatsächlich als Nebenkosten verrechnen? Und welche nicht? Dieser Artikel verschafft Übersicht.

Die Grundregel: Nur Nebenkosten, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurden, dürfen verrechnet werden (OR Art. 257a). Was nicht im Vertrag steht, ist mit der Miete abgegolten.

Zulässige Nebenkosten

Die folgenden Kosten dürfen als Nebenkosten verrechnet werden, sofern im Mietvertrag vereinbart:

Unzulässige Nebenkosten

Die folgenden Kosten dürfen nicht als Nebenkosten verrechnet werden — auch wenn sie im Mietvertrag aufgeführt sind:

• Verwaltungskosten: Die Kosten der Liegenschaftsverwaltung sind mit der Miete abgegolten. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Verwaltung gleichzeitig Hauswart-Tätigkeiten ausübt und dies so vereinbart ist.
• Reparaturen und Unterhalt: Reparaturen an Heizung, Lift, Gebäude etc. sind Sache des Vermieters und dürfen nicht als Nebenkosten weiterverrechnet werden.
• Gebäudeversicherung: Die Gebäudeversicherung ist eine Eigentümerlast.
• Hypothekarzinsen: Die Finanzierungskosten der Liegenschaft sind keine Nebenkosten.
• Wertvermehrende Investitionen: Neue Heizung, Fassadendämmung etc. sind Investitionskosten, keine Betriebskosten.
• Kosten für leerstehende Wohnungen: Nebenkosten für unvermietete Einheiten darf der Vermieter nicht auf die übrigen Mieter umlegen.

Akonto vs. Pauschale

In der Schweiz gibt es zwei Modelle für die Verrechnung von Nebenkosten:

• Akonto-Beiträge: Sie zahlen monatliche Vorauszahlungen. Am Ende der Abrechnungsperiode wird abgerechnet — Sie erhalten eine Nachforderung oder Rückerstattung. Bei Akonto hat der Vermieter eine Abrechnungspflicht.
• Pauschale: Ein fixer monatlicher Betrag, der nicht abgerechnet wird. Dafür muss die Pauschale den tatsächlichen Kosten entsprechen. Ist sie überhöht, können Sie eine Anpassung verlangen.

Tipp: Prüfen Sie in Ihrem Mietvertrag, ob Nebenkosten als Akonto oder als Pauschale vereinbart sind. Bei Akonto haben Sie Anspruch auf eine jährliche Abrechnung.

Verteilschlüssel: Wie werden Kosten aufgeteilt?

Die Nebenkosten müssen nach einem transparenten Schlüssel auf die Mieter verteilt werden. Gängige Schlüssel:

• Nach Wohnfläche (m²): Am häufigsten. Fairste Variante bei unterschiedlich grossen Wohnungen.
• Nach Anzahl Wohnungen: Jede Wohnung zahlt gleich viel. Nachteilig für kleine Wohnungen.
• Nach Verbrauch: Bei individuellen Zählern (z.B. Wasseruhren). Fairste Methode, aber nicht überall möglich.
• Nach Personenzahl: Selten, v.a. bei Wasser/Kehricht. Kann bei wechselnder Belegung schwierig sein.

Der Verteilschlüssel muss im Mietvertrag oder in der Abrechnung ersichtlich sein. Ein falscher Schlüssel ist ein häufiger Fehler und ein Grund zur Beanstandung.

Ihre Rechte als Mieter

• Einsichtsrecht: Sie dürfen alle Belege und Originalrechnungen einsehen (OR Art. 257b Abs. 2).
• Beanstandungsrecht: Fehlerhafte Posten können Sie schriftlich beanstanden.
• Detaillierte Abrechnung: Sie haben Anspruch auf eine transparente, nach Posten aufgeschlüsselte Abrechnung — nicht nur eine Gesamtsumme.
• Rückforderung: Zu viel bezahlte Nebenkosten können Sie innerhalb von 5 Jahren zurückfordern.

Checkliste: Nebenkosten prüfen

1. Mietvertrag nehmen: Welche Nebenkosten sind vereinbart?
2. Abrechnung Posten für Posten durchgehen
3. Verteilschlüssel prüfen
4. Mit Vorjahren und regionalen Werten vergleichen
5. Bei Zweifeln: Einsicht in Belege verlangen
6. Fehler schriftlich beanstanden (innert 30 Tagen)