Baulärm in der Mietwohnung — Ihre Rechte als Mieter

Baustelle nebenan, Fassadensanierung am eigenen Gebäude oder Strassenbau vor der Tür: Baulärm ist für Mieter eine massive Beeinträchtigung. Aber haben Sie Anspruch auf eine Mietzinsreduktion? Und wenn ja — wie viel?

Kurz: Ja, Baulärm kann eine Mietzinsreduktion rechtfertigen. Die Höhe richtet sich nach Richtwerten aus der Rechtsprechung (ca. 5–60% je nach Schwere). Eine exakte Berechnung wie beim Referenzzinssatz ist jedoch nicht möglich.

Rechtsgrundlage: Art. 259d OR

Gemäss Art. 259d OR hat der Mieter Anspruch auf eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses, wenn ein Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt. Baulärm gilt als solcher Mangel — unabhängig davon, ob der Vermieter dafür verantwortlich ist.

Wichtig: Anders als beim Referenzzinssatz gibt es bei Baulärm keine gesetzliche Formel. Die Reduktion wird nach Richtwerten aus der Rechtsprechung bestimmt und ist immer einzelfallabhängig.

Externer vs. interner Baulärm

Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen zwei Arten von Baulärm:

• Externer Baulärm (Baustelle auf Nachbargrundstück, Strassenbau): Der Vermieter hat zwar keine Schuld, muss aber trotzdem eine Reduktion gewähren. Der Mieter zahlt für eine Wohnung «in ruhiger Lage» — ist diese Eigenschaft nicht mehr gegeben, besteht ein Mangel.
• Interner Baulärm (Sanierung am eigenen Gebäude, Umbau in Nachbarwohnung): Hier ist der Anspruch oft noch klarer, da der Vermieter die Bauarbeiten veranlasst hat.

Richtwerte: Wie viel Reduktion bei Baulärm?

Die folgenden Richtwerte stammen aus Gerichtsentscheiden (insbesondere Zürcher Mietrechtspraxis ZMP) und Fachliteratur:

Achtung: Diese Werte sind Orientierungshilfen, keine festen Ansprüche. Die tatsächliche Reduktion hängt vom Einzelfall ab.

Dokumentation: Ihr wichtigstes Beweismittel

Wer eine Mietzinsreduktion wegen Baulärm verlangt, muss die Beeinträchtigung nachweisen können. So dokumentieren Sie richtig:

1. Lärmprotokoll führen: Datum, Uhrzeit, Dauer und Art des Lärms notieren. Am besten täglich.
2. Fotos und Videos: Baugerüst vor dem Fenster, Staub in der Wohnung, verschmutzter Balkon.
3. Dezibel-Messungen: Eine Smartphone-App reicht als Indiz (nicht als rechtsverbindlicher Beweis).
4. Zeugen: Bitten Sie Nachbarn, die Beeinträchtigung zu bestätigen.
5. Schriftliche Mängelrüge: Den Mangel dem Vermieter schriftlich melden — per Einschreiben.

So gehen Sie vor: Schritt für Schritt

1. Mangel schriftlich melden: Sobald der Baulärm beginnt, informieren Sie den Vermieter per Einschreiben. Beschreiben Sie die Art und Intensität.
2. Frist setzen: Fordern Sie den Vermieter auf, innert 30 Tagen Stellung zu nehmen und eine angemessene Mietzinsreduktion zu gewähren.
3. Dokumentation führen: Ab dem ersten Tag Lärmprotokoll, Fotos und weitere Beweise sammeln.
4. Mietzins unter Vorbehalt zahlen: Zahlen Sie die Miete weiter, aber erklären Sie schriftlich, dass die Zahlung «unter dem Vorbehalt der Rückforderung» erfolgt.
5. Schlichtungsbehörde: Falls der Vermieter nicht reagiert oder ablehnt, können Sie die Schlichtungsbehörde anrufen (kostenlos).

Wichtig: Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig. Zahlen Sie weiter und verlangen Sie die Reduktion über den offiziellen Weg. Eigenmächtige Kürzungen können zu einer Kündigung wegen Zahlungsverzug führen.

Gewöhnlicher vs. aussergewöhnlicher Lärm

Nicht jeder Baulärm berechtigt zur Reduktion. Die Rechtsprechung unterscheidet:

• Gewöhnlicher Lärm: Kurze Renovationsarbeiten (z.B. 2 Tage Bohrarbeiten in der Nachbarwohnung) gelten als zumutbar und berechtigen in der Regel nicht zur Reduktion.
• Aussergewöhnlicher Lärm: Längere Bauarbeiten (über mehrere Wochen), starke Erschütterungen, erhebliche Einschränkungen berechtigen zur Reduktion.

Entscheidend ist die Dauer, die Intensität und die Auswirkung auf die Wohnqualität.

Dauer der Reduktion

Die Mietzinsreduktion gilt für die Dauer der Beeinträchtigung. Sobald der Baulärm endet und die Wohnung wieder uneingeschränkt nutzbar ist, entfällt der Anspruch. Dies unterscheidet sich grundlegend von der Referenzzinssatz-Reduktion, die dauerhaft gilt.

Verantwortung des Vermieters

Der Vermieter schuldet dem Mieter eine mängelfreie Wohnung. Bei Baulärm hat er folgende Pflichten:

• Informationspflicht: Geplante Bauarbeiten müssen rechtzeitig angekündigt werden.
• Minimierung: Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Beeinträchtigung so gering wie möglich bleibt.
• Mietzinsreduktion: Bei erheblichem Baulärm muss der Vermieter proaktiv eine Reduktion anbieten — tut er dies nicht, können Sie diese verlangen.

Fazit

Baulärm berechtigt zur Mietzinsreduktion — die Höhe ist jedoch einzelfallabhängig und nicht exakt berechenbar. Richtwerte liegen zwischen 5% und 60% je nach Schwere. Dokumentieren Sie den Lärm sorgfältig und melden Sie den Mangel schriftlich. Im Zweifelsfall hilft die Schlichtungsbehörde — kostenlos und ohne Anwalt.