Heizung ausgefallen, Wasserschaden oder Schimmel in der Wohnung? Bei Mängeln haben Mieter in der Schweiz Anspruch auf eine Mietzinsreduktion (Art. 259d OR). Anders als beim Referenzzinssatz gibt es keine exakte Formel — die Höhe richtet sich nach Richtwerten aus der Rechtsprechung.

Mietminderungstabelle — Richtwerte nach Mangel

Die folgenden Richtwerte stammen aus Gerichtsentscheiden (insbesondere Zürcher Mietrechtspraxis ZMP) und Fachliteratur. Sie dienen als Orientierung — die tatsächliche Reduktion hängt vom Einzelfall ab.

MangelRichtwertBemerkung
Heizungsausfall im Winter20–50%Je nach Dauer und Aussentemperatur. Totalausfall in der Heizperiode: bis 50%.
Warmwasserausfall10–20%Kein Warmwasser zum Duschen/Baden. Höher bei längerer Dauer.
Kein Kaltwasser30–50%Wohnung kaum nutzbar ohne Wasser. Evtl. sogar Unbewohnbarkeit.
Wasserschaden10–50%Je nach Ausmass: feuchte Wände (10%), überflutete Räume (bis 50%).
Schimmel (gesundheitsgefährdend)15–30%Bei nachgewiesener Gesundheitsgefährdung (z.B. schwarzer Schimmel). Gutachten empfohlen.
Schimmel (ästhetisch)5–10%Oberflächlicher Schimmel ohne Gesundheitsgefahr.
Baulärm (leicht)5–10%Gelegentlicher Lärm während Arbeitszeiten.
Baulärm (mittel)10–25%Täglicher Lärm über Wochen, Gerüst vor dem Fenster.
Baulärm (schwer)25–40%Dauerlärm, Erschütterungen, stark eingeschränkte Nutzung.
Aufzug defekt5–10%Höher bei oberen Stockwerken und älteren oder gehbehinderten Mietern.
Fenster undicht5–15%Zugluft, Lärm, erhöhte Heizkosten.
Lärmbelästigung durch Nachbarn5–15%Nur wenn Vermieter trotz Mängelrüge nicht eingreift.
Ungeziefer (Kakerlaken, Bettwanzen)10–30%Je nach Befall. Gesundheitsgefahr erhöht den Richtwert.
Waschmaschine defekt (im Vertrag)5–10%Nur wenn im Mietvertrag als Teil der Mietsache aufgeführt.

Wichtig: Keine exakte Berechnung möglich

Anders als bei der Mietzinsreduktion aufgrund des Referenzzinssatzes (die nach VMWG Art. 13 exakt berechenbar ist) basieren die Richtwerte bei Mängeln auf Gerichtsentscheiden. Sie sind keine festen Ansprüche, sondern Orientierungshilfen.

Entscheidend für die Höhe sind:

  • Schwere des Mangels: Wie stark ist die Wohnqualität beeinträchtigt?
  • Dauer: Wie lange besteht der Mangel?
  • Betroffene Räume: Ist die ganze Wohnung betroffen oder nur ein Zimmer?
  • Dokumentation: Wie gut ist der Mangel belegt?

Unterschied zum Referenzzinssatz

ReferenzzinssatzMängel
BerechnungExakt nach VMWG Art. 13Richtwerte aus Rechtsprechung
DauerDauerhaft (bis nächste Änderung)Nur während des Mangels
GrundlageOR Art. 270aOR Art. 259d
VorgehenHerabsetzungsbegehrenMängelrüge + Reduktionsforderung

So gehen Sie vor bei Mängeln

  1. Mangel dokumentieren: Fotos, Datum, Beschreibung. Bei Schimmel oder Schäden: tägliche Dokumentation.
  2. Mängelrüge an Vermieter: Schriftlich per Einschreiben. Mangel beschreiben und Frist zur Behebung setzen (z.B. 30 Tage).
  3. Frist abwarten: Der Vermieter hat Zeit, den Mangel zu beheben.
  4. Mietzinsreduktion fordern: Wenn der Mangel nicht behoben wird, fordern Sie schriftlich eine angemessene Reduktion.
  5. Schlichtungsbehörde: Falls der Vermieter nicht reagiert oder ablehnt — Gesuch bei der Schlichtungsbehörde (kostenlos, ohne Anwalt).

Miete unter Vorbehalt zahlen

Wichtig: Kürzen Sie die Miete nie eigenmächtig. Zahlen Sie weiter den vollen Betrag und erklären Sie schriftlich, dass die Zahlung «unter dem Vorbehalt der Rückforderung» erfolgt. Eigenmächtige Kürzungen können zu einer Kündigung wegen Zahlungsverzug führen.

Beim Referenzzinssatz ist eine exakte Berechnung möglich

Während die Mängel-Reduktion auf Richtwerten basiert, lässt sich die Reduktion aufgrund des Referenzzinssatzes exakt berechnen. Prüfen Sie Ihren Anspruch.

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Quellen

  1. OR Art. 259d — Herabsetzung des Mietzinses: fedlex.admin.ch
  2. Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) — Richtwerte Mietzinsreduktion: gerichte-zh.ch
  3. Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband — Mängel an der Mietsache: mieterverband.ch