Mietzinsreduktion verlangen: Schritt-für-Schritt Anleitung

Der Referenzzinssatz ist gesunken, und Sie möchten eine Mietzinsreduktion verlangen? Diese Anleitung zeigt Ihnen in 5 Schritten, wie Sie Ihre Mietreduktion korrekt beantragen — ohne Anwalt und mit vollem Kündigungsschutz.

Rechtsgrundlagen

Zwei Gesetzesartikel bilden die Basis für eine Mietzinsreduktion aufgrund des Referenzzinssatzes:

• OR Art. 270a: Mieter können jederzeit eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen, wenn sich die Berechnungsgrundlage wesentlich geändert hat — insbesondere bei einer Senkung des Referenzzinssatzes.
• VMWG Art. 13: Regelt die konkrete Berechnung. Pro Viertelprozent Senkung des Referenzzinssatzes ergibt sich ein Anspruch auf ca. 3% Mietzinsreduktion (abzüglich Teuerung und Kostensteigerungen).

5 Schritte zur Mietzinsreduktion

Schritt 1: Anspruch prüfen

Zuerst müssen Sie feststellen, ob ein Anspruch besteht. Das ist der Fall, wenn:

• Der Referenzzinssatz tiefer liegt als bei Ihrem letzten Mietvertrag oder der letzten Mietzinsanpassung.
• Sie bisher keine Reduktion aufgrund dieses tieferen Satzes erhalten haben.

Wo finden Sie den massgebenden Referenzzinssatz? Im Mietvertrag, in der letzten Mietzinserhöhung oder Mietzinssenkung. Falls dort kein Referenzzinssatz steht, gilt der Satz, der bei Vertragsabschluss gültig war.

Schritt 2: Reduktion berechnen

Die Berechnung nach VMWG Art. 13 berücksichtigt drei Faktoren:

1. Referenzzinssatz-Differenz: Pro 0.25% Senkung ca. 3% Reduktion des Nettomietzinses.
2. Teuerungsausgleich (LIK): 40% des Landesindex-Anstiegs seit der letzten Festsetzung dürfen gegengerechnet werden.
3. Allgemeine Kostensteigerungen: 0.5% pro Jahr (max. 10 Jahre) für Unterhalt und Betrieb.

Tipp: Unser Rechner berechnet all diese Faktoren automatisch. Sie brauchen nur 2 Angaben: Ihren Nettomietzins und das Datum des Mietvertrags.

Schritt 3: Brief an den Vermieter

Ihr Herabsetzungsbegehren muss schriftlich erfolgen. Der Brief sollte folgende Punkte enthalten:

• Absender und Empfänger (Vermieter/Verwaltung)
• Bezeichnung des Mietobjekts (Adresse, Stockwerk)
• Aktueller Nettomietzins
• Bisheriger und aktueller Referenzzinssatz
• Berechnung des neuen Mietzinses
• Gewünschter Zeitpunkt der Senkung (nächster Kündigungstermin)
• Frist für Antwort (30 Tage sind üblich)

Wichtig: Versenden Sie den Brief per Einschreiben, damit Sie einen Beweis haben. Alle im Mietvertrag genannten Mieter müssen den Brief unterschreiben.

Schritt 4: Frist abwarten

Geben Sie dem Vermieter 30 Tage Zeit zu antworten. Die möglichen Reaktionen:

• Zustimmung: Der Vermieter bestätigt die Reduktion schriftlich. Fertig.
• Gegenangebot: Der Vermieter bietet eine geringere Reduktion an (z.B. weil er wertvermehrende Investitionen geltend macht). Prüfen Sie die Begründung.
• Ablehnung oder keine Antwort: Weiter zu Schritt 5.

Schritt 5: Schlichtungsbehörde

Reagiert der Vermieter nicht oder lehnt er ab, können Sie die Schlichtungsbehörde anrufen. Wichtig zu wissen:

• Kostenlos für Mieter (in den meisten Kantonen).
• Kein Anwalt nötig. Das Verfahren ist einfach und formlos.
• Die Schlichtungsbehörde versucht, eine Einigung zu erzielen.
• Kommt keine Einigung zustande, erhalten Sie die Klagebewilligung für das Mietgericht.

Kündigungstermine & Fristen

Die Mietzinsreduktion gilt nicht rückwirkend, sondern ab dem nächsten Kündigungstermin. Die üblichen Termine sind:

Achtung: Manche Mietverträge haben individuelle Kündigungstermine. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel 3 Monate (Wohnung) oder 6 Monate (Geschäftsräume).

Kündigungsschutz: Keine Angst vor Rache-Kündigung

Viele Mieter befürchten, dass der Vermieter nach einem Herabsetzungsbegehren kündigt. Das Gesetz schützt Sie:

• Art. 271a Abs. 1 lit. b OR: Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie erfolgt, weil der Mieter seine Rechte aus dem Mietverhältnis geltend macht.
• Art. 271a Abs. 4 OR: Nach einem Schlichtungsverfahren gilt ein erhöhter Kündigungsschutz für 3 Jahre. In dieser Zeit ist eine Kündigung praktisch ausgeschlossen.

Eine Kündigung nach einem Herabsetzungsbegehren wäre eine «Rachekündigung» und damit anfechtbar. In der Praxis kommt dies sehr selten vor.

Häufige Fehler vermeiden

1. Zu lange warten: Die Reduktion gilt nicht rückwirkend. Jeder Monat Verzögerung kostet Geld.
2. Mündlich verlangen: Nur schriftliche Begehren sind rechtlich verbindlich.
3. Falschen Referenzzinssatz verwenden: Es zählt der Satz bei der letzten Festsetzung, nicht bei Vertragsabschluss (falls inzwischen eine Anpassung erfolgte).
4. Bruttomiete verwenden: Die Berechnung basiert auf dem Nettomietzins (ohne Nebenkosten).
5. Nicht alle Mieter unterschreiben: Bei mehreren Mietern müssen alle das Begehren unterzeichnen.