Mietzinsreduktion bei Sanierung — Alle Szenarien im Überblick

Sanierungs- und Umbauarbeiten gehören zu den häufigsten Gründen für eine Mietzinsreduktion in der Schweiz. Egal ob die Sanierung in Ihrer eigenen Wohnung stattfindet, am Gebäude (Fassade, Dach), bei den Nachbarn oder im Nebengrundstück — in fast allen Fällen haben Sie einen Anspruch nach Art. 259d OR. Dieser Artikel zeigt die Richtwerte und das Vorgehen für jedes Szenario.

Rechtsgrundlage: Art. 259d OR

Nach Art. 259d OR hat der Mieter Anspruch auf eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses, solange ein Mangel vorhanden ist, der die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch erheblich beeinträchtigt. Wichtig:

• Der Anspruch besteht unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel verursacht hat.
• Er gilt auch bei Sanierungen, die der Vermieter zu Recht durchführt (z.B. Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten).
• Der Anspruch gilt erst ab schriftlicher Mangelanzeige — sofortiges Handeln ist entscheidend.

Szenario 1: Umbau in der eigenen Wohnung (Küche, Bad)

Wird die Küche oder das Bad in Ihrer Wohnung saniert, ist die Reduktion oft sehr hoch — die Wohnung ist eingeschränkt nutzbar:

Wichtig: Wenn das Bad nicht nutzbar ist, müssen Sie als Mieter eine Ausweichmöglichkeit (z.B. Bad einer anderen Wohnung) zur Verfügung haben. Andernfalls kann eine Mietminderung von bis zu 100% oder sogar die fristlose Kündigung in Betracht kommen.

Szenario 2: Fassaden- oder Dachsanierung

Bei Fassaden- oder Dachsanierungen sind Mieter durch Gerüst, Lärm, Staub und teilweise verdunkelte Fenster beeinträchtigt. Die Reduktion hängt von Dauer und Umfang ab:

Tipp: Verdunkelte Fenster sind ein eigener Anspruchsgrund — sie reduzieren das Tageslicht und damit die Wohnqualität. Erhöht die Reduktion oft um zusätzliche 5%.

Szenario 3: Sanierung der Nachbarwohnung

Wird die Wohnung über, unter oder neben Ihrer Wohnung saniert, gilt:

Szenario 4: Baustelle nebenan / Nachbargrundstück

Das Bundesgericht hat in mehreren Entscheiden bestätigt: Auch Baulärm von einem Nachbargrundstück — den der Vermieter nicht verursacht hat — berechtigt zur Mietzinsreduktion. Der Mieter hat ein Recht auf die Tauglichkeit der Sache, unabhängig von der Quelle der Beeinträchtigung.

Eine vollständige Baulärm-Tabelle finden Sie unter Mietzinsreduktion Baulärm Tabelle 2026.

Was Mieter dulden müssen

Der Vermieter darf Erneuerungs- und Änderungsarbeiten durchführen (Art. 260 OR), wenn sie zumutbar sind. Mieter müssen geringfügige, kurzzeitige Bauarbeiten dulden — aber:

• Sobald die Beeinträchtigung erheblich ist (mehrtägige Bauarbeiten, intensiver Lärm, Einschränkung der Nutzung), entsteht Anspruch auf Reduktion.
• Der Vermieter muss Mieter rechtzeitig informieren (in der Regel 3 Monate vorher).
• Nacht- und Sonntagsarbeit sind nur in Ausnahmen erlaubt und führen zu deutlich höheren Reduktionen.

Schritt-für-Schritt: So gehen Sie vor

1. Dokumentieren: Führen Sie ein Lärmprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Art und Dauer. Fotos und Videos sammeln.
2. Schriftliche Mangelanzeige: Per Einschreiben an den Vermieter. Konkrete Reduktion verlangen (z.B. «20% ab 1. Juni»).
3. Frist setzen: 30 Tage für die Antwort.
4. Bei Ablehnung: Kostenloses Schlichtungsverfahren bei der zuständigen Schlichtungsbehörde.

Häufige Fragen

Was ist mit dem Kündigungsschutz?

Art. 271a Abs. 1 lit. b OR schützt Sie ausdrücklich: Der Vermieter darf nicht kündigen, weil Sie Reduktion verlangen. Nach einem Schlichtungsverfahren gilt sogar 3 Jahre erhöhter Kündigungsschutz.

Wann ist es eine "wertvermehrende" Investition?

Bei wertvermehrenden Investitionen (z.B. Komplettrenovation Bad/Küche) darf der Vermieter nach Abschluss den Mietzins erhöhen. Während der Bauphase haben Sie dennoch Anspruch auf Reduktion — die beiden Themen sind unabhängig.

Kann ich während der Sanierung ausziehen?

Bei schwerwiegenden Mängeln (Wohnung unbewohnbar) können Sie ausserordentlich kündigen (Art. 259b lit. a OR). In allen anderen Fällen gilt die normale Kündigungsfrist.