KurzantwortIn der Schweiz muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung innert 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode erstellen. Bei Verzug haben Sie zwei Hebel: schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung und — bei weiterer Untätigkeit — Schlichtungsverfahren. Solange keine Abrechnung vorliegt, gelten Akonto-Zahlungen NICHT automatisch als Schuld akzeptiert. Eine Verjährung beginnt erst mit der Abrechnung.

Welche Fristen gelten?

In der Schweiz gibt es keine starre gesetzliche Frist, innerhalb derer der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen muss — aber die Rechtsprechung hat sich auf 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode als üblich eingespielt. Manche Mietverträge nennen kürzere Fristen (oft 6 Monate); die im Vertrag genannte Frist gilt vorrangig.

Wichtig: Solange keine Abrechnung vorliegt, müssen Sie als Mieter nichts pauschal nachzahlen — und der Vermieter kann Akonto-Überschüsse, falls vorhanden, nicht behalten.

Schritt 1: Schriftliche Aufforderung mit Frist

Stellen Sie dem Vermieter schriftlich per Einschreibeneine Frist von 30 Tagen zur Lieferung der Nebenkostenabrechnung. Erwähnen Sie den Abrechnungszeitraum (z.B. "01.01.2024 – 31.12.2024") und beziehen Sie sich auf den Mietvertrag.

Musterformulierung:

"Gemäss Mietvertrag vom XX.XX.XXXX schulden Sie mir die jährliche Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2024 – 31.12.2024. Bis heute habe ich keine Abrechnung erhalten. Ich fordere Sie hiermit auf, mir die Abrechnung innert 30 Tagen ab Erhalt dieses Schreibens zuzustellen. Sollte die Abrechnung nicht fristgerecht eintreffen, behalte ich mir vor, das Schlichtungsverfahren einzuleiten und allfällige Akonto-Überschüsse zurückzufordern."

Schritt 2: Schlichtungsverfahren

Reagiert der Vermieter nicht oder verspätet, können Sie bei der Schlichtungsbehörde Ihrer Gemeinde ein Verfahren einleiten. Das ist kostenlos und braucht keinen Anwalt. Die Behörde kann den Vermieter zur Abrechnung verpflichten und bei Streit über einzelne Posten vermitteln.

Was tun mit überhöhten Akonto-Zahlungen?

Wenn Sie über die Akonto-Zahlungen mehr bezahlt haben, als nach Abrechnung geschuldet wäre, haben Sie Anspruch auf Rückerstattung. Solange keine Abrechnung vorliegt, ist dieser Anspruch latent — er wird mit der Abrechnung konkret und einklagbar.

Sobald die Abrechnung kommt: prüfen!

Etwa 50% aller Nebenkostenabrechnungen in der Schweiz sind fehlerhaft (Schweizer Mieterverband, SRF Kassensturz). Unzulässige Posten wie Verwaltungskosten, Reparaturen oder Rückstellungen sind häufig. Nach Erhalt haben Sie 30 Tage Zeit zur Beanstandung (OR Art. 257b).

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